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土地买卖合同

时间：2023-08-09 14:45:27 合同范本我要投稿

土地买卖合同[锦集15篇]

　　现今社会公众的法律意识不断增强，随时随地，各种场景都有可能使用到合同，签订合同可以明确双方当事人的权利和义务。那么制定合同书有什么需要注意的呢？以下是小编帮大家整理的土地买卖合同，希望对大家有所帮助。

土地买卖合同[锦集15篇]

土地买卖合同1

　　甲方(出售方)：_________________乙方(购买方)：_________________

　　经甲乙双方共同友好协商,乙方同意将位()村的土地，卖给甲方()使用,，双方达成具体协商如下：

　　一.：乙方本着自愿购买甲方土地原则，购买其土地位于,面积共平方米，约亩。

　　二：.期限为____年.即自____年____月____日起至____年____月____日止。

　　三.土地费按每亩元计算,总额为____，

　　支付方式为

　　1：_________________一次性：_________________

　　2：_________________分期：_________________

　　四：.其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力.

　　五：本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，以上协议在双方签订之日起生效,任何一方不得违反,否则后果由造成方负责.

　　甲方(签字)____________

　　___ 年 ___ 月 ___ 日

　　乙方(签字)____________

　　___ 年 ___ 月 ___ 日

土地买卖合同2

　　甲方：乙方：

　　甲方买地方乙方卖地方

　　乙方李训安现有土地一块卖给甲方郑先松，具体订立土地买卖合同如下：

　　一、土地界线：

　　两边从老张的地基界线到东边的沟渠干23.5米（西边到东边的'界线），从南边郑先松的后墙到北边二吧的田界14.6米（西边从南到北的界线），从南边小郭的后墙到北边二吧的田界18.5米（东边从南到北的界线）。

　　二、土地价格：以上土地买卖价格为伍万元整。

　　三、合同条件：甲方从买土地即日起，乙方无权干涉甲方的使用权和变卖权，甲方所买的土地，永远归甲方所有，乙方无权对此土地改变主意，无论国家征收或甲方又卖给他人，乙方都无权干涉和敲诈他人，不管以后的土地价格升值或贬值双方都无权干涉。甲方所买的土地不管北边还是东边的路甲方都有使用权。（但乙方有权干涉甲方把土地卖给甲方邻居的郭定军）。

　　四、以上土地买卖合同书一式两份，甲、乙双方各执一份，希望甲、乙双方共同遵守。

　　甲方签字：乙方签字：

　　年月日

土地买卖合同3

　　出卖方：（以下简称甲方）

　　买受方：以下简称乙方）

　　出卖方在位于祁阳县城祁山路有一宗进深米x宽米国有出让地有意出让，买受人自愿买受卖方该宗门面地，依据有关法律法规，按照平等自愿、真实、守信的原则，双方就宗地买卖事宜协商一致，订立本合同。

　　第一条宗地概况

　　1、该宗地位于祁阳县城龙山街道办事处龙山社区祁山路。

　　2、宗地竖有出让使用权、综合用地类型，面积平方米，进深米，面宽米，两壕门面形式，出卖方已办理《国有土地使用权证》，原土地使用权人为，国土证号祁国用第号，原国土使用权人为，祁国用第号。

　　第二条交易形式、价款及付款方法

　　1、双方以土地现状成交，签约付款后，出卖方交《国有土地使用权证》给买受方。宗地使用权归买受方，买受人暂不变更使用权让名称，买受人以出卖人名称办理规划报建手续，并在宗地上建设房屋。

　　2、宗地价款万元，签约付万元，余款万元交付土地使用证时一次性付清。

　　第三条其它事项

　　1、按第二条交易原则，买受人以出卖人名称在宗地上依法按规建房及合法的产权经营行为。

　　2、买受人建房工程款办理相关手续和经营行为所产生的`一切税费，及相关的法律责任由买受人承担，与出卖人无关。

　　3、出卖方必须及时配合买受人办理宗地和宗地上建筑房屋产权证及产权转移手续，并无偿提供办证时需由出卖方提供的资料。

　　本合同一式二份，双方签字生效，不得反悔。

　　甲方公章：_________

　　乙方公章：_________

　　法定代表人签字：_________

　　_________年____月____日

土地买卖合同4

　　甲方（出让人）：___________身份证号：__乙方（受让人）：___________身份证号：

　　经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地、地上建筑物及附属设施和树木转让事宜达成协议如下：

　　第一条、地块概况

　　1。该地块位于__。土地面积为__平方米（折约__亩）。

　　2。现该地块的用途为__。

　　第二条、转让方式

　　甲方将该地块转让给乙方。土地使用权出永久转让，无年期限制。

　　第三条、转让价格

　　土地的`转让价为__万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、土地出让金、青苗补偿费、空中或地下的管线（水、电、通讯等）迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__万元。

　　第四条、付款方式

　　乙方同意一次性向甲方支付所有土地价款。

　　第六条、其他约定

　　1。在出让过程中，甲方仅承担所有土地及地上建筑物转让过程中所产生的费用（土地契税和交易费用，其他有关营业税等）。

　　2。乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

　　第七条、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　第八条、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

　　第九条、本协议经各方代表签字盖章后生效。本协议一式三份，三方各执一份。

　　甲方（签章）：____________________

　　乙方（签章）：___________________见证人（签章）：___________________

　　签约时间：__年__月__日

土地买卖合同5

　　出让方（甲方）：身份证号：

　　受让方（乙方）：身份证号：

　　经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

　　一、转让地块概况

　　1、该地块位于 ____________________，土地面积为__________平方米。

　　2、现该地块的用途为农业用地。

　　二、转让方式

　　1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，通过货币买卖形式无偿转让。

　　2、土地转让总价为人民币大写：__________万元（￥：元）。

　　三、付款方式：

　　双方在签订协议之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元，本土地转让属一次性买卖处理。

　　四、本合同签订后，甲方就所转让的该宗土地的'土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有，甲方不得以任何理由提出异议。

　　五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保证不发生任何事端。

　　六、违约责任：如甲方违约，则按卖价总金额3倍赔偿乙方。

　　七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。

　　七、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。

　　甲方(签名)：

　　乙方(签名)：

　　____年____月____ 日

土地买卖合同6

　　甲方：

　　乙方：

　　根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，签订本合同，以示共同遵守。

　　第一条：甲方将位于的平方米的土地转让给乙方

　　甲方不干预乙方对该土地的使用权。

　　土地总面积为平方米。实际方位。

　　第二条：归属问题

　　该土地转让成立后，甲方必须将拥有该土地的所有权益移交给乙方，其中包括但不限于：

　　1，永久使用权; 在该土地范围内建筑房屋; 国家或集体征用土地后的赔偿款(限于政策因素，甲方应无条件助乙方获取该权益);

　　2，继承、再次转让及与它人置换的权利。

　　第三条：转让费及付款方式

　　1、该土地转让费共计元(大写： )人民币。乙方在双方签订合同之日先付元(大写： )人民币。

　　2、其余款项在年月日前交清。

　　第四条、双方权益、义务

　　1、甲方一次性收取人民币元转让费后，不再收取任何费用。甲方应确保拥有该土地的所有权、使用权为其所有，如果乙方遭第三方出具证据证明其为土地所有人并索要该土地所有权、使用权时，乙方有权向甲方追索本合同所产生转让费本金、利息及由此造成的`所有损失。

　　2、本土地所有权、使用权为家庭单位所有，转让成立后甲方任何家庭成员不再享有该土地权益的所有权、使用权、继承权。

　　3、乙方在使用土地时若需要办理手续时，甲方应给予必要的协助。

　　第五条、违约责任

　　甲、乙双方必须遵守合同条款，任何一方不得单方面无故解除合同。如有违约行为，违约方赔偿由此而给对方造成的一切经济损失。

　　本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决。本合同具有法律效力，执行中，如发生纠纷，经甲、乙双方协商不成，可通过当地人民法院诉讼解决。

　　本协议由村民_______________________在场见证。

　　本协议自甲乙双方签字画押之日起生效。协议一式叁份，甲乙双方各执一份，见证人共执一份，均具有同等的法律效力。

　　甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

　　法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

　　_________年____月____日_________年____月____日

土地买卖合同7

　　甲方(出让人)：______________

　　身份证号：

　　乙方(受让人)：______________

　　身份证号：

　　经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地、地上建筑物及附属设施和树木转让事宜达成协议如下：

　　第一条、地块概况

　　1、该地块位于。土地面积为平方米(折约亩)。

　　2、现该地块的用途为。

　　第二条、转让方式

　　甲方将该地块转让给乙方。土地使用权出永久转让，无年期限制。

　　第三条、转让价格

　　土地的转让价为万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、土地出让金、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币万元。

　　第四条、付款方式

　　乙方同意一次性向甲方支付所有土地价款。

　　第六条、其他约定

　　1、在出让过程中，甲方仅承担所有土地及地上建筑物转让过程中所产生的.费用(土地契税和交易费用，其他有关营业税等)。

　　2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

　　第七条、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　第八条、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

　　第九条、本协议经各方代表签字盖章后生效。本协议一式三份，三方各执一份。

　　甲方(签章)：_______________________________________

　　乙方(签章)：________________________________

　　见证人(签章):______________________________

　　签约时间：年月日

土地买卖合同8

　　甲方：

　　身份证号码：

　　常住地址：

　　联系方式：

　　乙方：

　　身份证号码：

　　常住地址：

　　联系方式：

　　甲、乙双方经平等协商，就合作购买惠安县黄塘镇诗口工业基地土地，订立本合同：

　　一、甲、乙双方一致协商同意购买土地位于惠安县黄塘镇诗口工业区;土地面积XX亩。

　　二、经双方协商，甲方出资x元，占x%股份;乙方出资x元，占x%股份。

　　三、申请工业用地项目的立项，报批由甲、乙双方组成协调小组共同办理，费用共同承担。

　　四、项目用地批复后，甲、乙双方共同协商土地开发利用细节。

　　五、甲、乙双方根据投资比例对该项目用地享有使用权及所有权，双方均不得未经另一方同意自行开发，处理该地块。

　　六、甲、乙双方若要出让各自股份需获得另一方的同意。

　　七、甲、乙双方在履行本合同过程中如发生争议，应协商解决。协商不成时，任何一方均可向属地人民法院提起诉讼。

　　八、本合同未尽事宜，甲、乙双方另行协商，所达成的`合同作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。

　　九、本合同一式肆份，经双方签字盖章后生效，双方各执两份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　乙方：

　　x年xx月xx日

土地买卖合同9

　　第一章总则

　　第一条本合同当事人双方：

　　出让人(以下简称甲方)：______________________________________________

　　受让人(以下简称乙方)：______________________________________________

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

　　第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。

　　第二章出让土地的交付与出让金的缴纳

　　第三条出让人出让给受让人的宗地位于________________________ ，出让宗地面积__________________平方米。土地用途为用地。土地使用年限年，拿到时间年月日。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

　　第四条本宗土地拥有证书有等标准合法证件。

　　第五条出让人同意在xx年月日前将出让宗地交付给受让人。

　　第三章现状土地条件。

　　第六条本合同项下的'土地使用权出让年期为永久，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

　　第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为人民币大写元整(小写： )。转让过程中产生的契税、手续费由方承担。

　　备注：

　　第八条本合同经双方签字后当日，受让人须向出让人缴付人民币大写元(小写：元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

　　备注：第九条受让人同意按照本条第_一_款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

　　(一)本合同签订之日起日内，一次性付清上述土地使用权出让金剩余部分，人民币大写元(小写：元)。

　　(二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。

　　首付：元，每期支付元整，直至付完。

　　分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

　　第十条本合同签订后_贰_日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出，复界测量，恢复界桩。

　　第四章不可抗力

　　第十一条任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　第十二条遇有不可抗力的一方，应在24小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后3日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

　　第五章违约责任

　　第十三条：乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的千分之叁点作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过3个月的，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

　　第十四条出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过3个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

　　第十五条出让人不能按合同约定将本出让土地使用权交给受让人，出让人在自有土地承包面积地内划拨平方米。补偿给受让人，土地出让金按此合同约定款项支付，后续出让手续出让人必须协助受让人办理。

　　第六章说明

　　第十五条在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。第十六条受让人方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

　　第十七条本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　第十八条本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

　　第七章适用法律及争议解决

　　第十九条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。第二十条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第一款规定的方式解决：

　　(一)提交惠州市本地法律仲裁委员会仲裁;

　　(二)依法向人民法院起诉。

　　第八章附则

　　第二十一条本合同一式两份，具有同等法律效力，出让人、受让人以及中介人各执一份。

　　第二十二条备注：

　　第二十三条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

　　出让人(章)：受让人(章)：

　　电话：电话：

　　______年______月______日

土地买卖合同10

　　卖方（以下简称甲方）：

　　买方（以下简称乙方）：

　　双方经充分协商，就乙方向甲方购买综合楼和使用房屋占用范围内的土地的相关事宜，达成如下协议：

　　一、购买的标的：

　　1、本协议购买的标的为甲方坐落在兴义市幸福路中段建设村一组集体综合楼一栋五层，房屋面积20xx余平方米，以房产证标注为准。

　　二、甲方于年月日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。

　　三、总价款

　　综合楼价格每平方米人民币480元，总价款（含房屋占用范围内的土地）为人民币元。

　　四、付款方式、期限及交房期：

　　第二条：甲方同意乙方在20xx年12月31日前一次性偿还尚欠甲方的药品款柒仟元整（7000。00元）。

　　五、甲方的权利和义务：

　　1、甲方需将该房屋交付给乙方，并保证该房屋上不存在任何抵

　　2、向乙方交付综合楼及房屋占用范围内的土地的各种批准文件、权属凭证；

　　3、结清综合楼的所有债务，并在他人因综合楼及其房屋占用范围内的土地向乙方主张权利时承担全部责任；

　　4、收取本协议所约定的购买款。

　　六、乙方的权利义务：

　　1、根据本协议的约定支付购买款；

　　2、取得综合楼的所有权和房屋占用范围内的'土地的使用权及其各种相关批文、权属凭证；

　　3、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费均由乙方承担。

　　七、违约责任：

　　1、本协议第一条、第五条中任一内容与实际情况不相符或者甲方义务未全面履行，既构成甲方对乙方的违约，甲方应当赔偿乙方因此所受的全部损失并支付总价款 %的违约金。

　　2、乙方若未履行本协议所约定的义务，即构成对甲方的违约，应当赔偿甲方因此所受的全部损失。

　　八、其它约定：

　　1、本协议一式二份，双方各持一份；

　　2、本协议自双方签字之日起生效。

　　甲方（公章）：_________

　　乙方（公章）：_________

　　法定代表人（签字）：_________

　　_________年____月____日

土地买卖合同11

　　甲方：

　　乙方：

　　经村委会研究决定并由村名代表大会通过及公示无异议，甲乙双方根据《合同法》规定，本着公平公正自愿的同原则，达成如下协议：

　　一、甲方将甲方集体所有的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方使用。初期使用期限为50年，到期后乙方优先拥有使用权。

　　二、转让价款：经甲乙双方协商，甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面)，由乙方负责拉砂石料铺垫三条路的路面，经甲方书面验收合格后交付甲方，乙方完成本合同价款，今后路面在损坏与乙方无关，乙主并保证路边沟畅通，经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。

　　三、乙方在正常施工期间，如遇到村民阻挡，由甲方负责解决，如解决无效，视为乙方上述第二条约定履行完毕。

　　四、此转让的标的.物在转让给乙方使用期间，出现任何纠纷，由甲方负责解决，如解决不了，导致乙方无法使用此标的物，甲方按上述第二条、第五条内容及价款赔付给乙方，但必须经得乙方同意。

　　五、乙方在使用期间，乙方在标的物的投入，如乙方在使用过程中标的物应甲方原因导致乙方无法使用，甲方将乙方在标的物上的所有投入原价赔偿给乙方，并赔偿因此给乙方带来的所有损失。

　　六、此标的物的所有合法手续由甲方负责办理，费用由甲方负责，如甲方无法办理标的物的合法手续，按上述第二条、第五条的内容及价款赔付乙方。

　　七、如此标的物被国家征用，所得的赔偿归乙方所有，与甲方及村民无关。

　　八、乙方在使用期间内，对转让标的物任意使用及改动，(沙石废土)乙方有权处理，甲方不得干涉乙方对此地任何使用，(乙方非法使用除外)

　　九、如使用期到期后，甲方如将此标的物转让给第三方，则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的所有投资。

　　十、乙方在使用期间内，有权合法转让标的物的使用权，合同附有同等法律效力。

　　本合同自签订之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份。

　　甲方(公章)

　　法定代表人(签字)

　　乙方(签字)

　　二0 年月日

土地买卖合同12

　　一、集体土地使用权非法交易的主要形式

　　（一）买卖

　　未经国土部门批准使用的集体土地转让给个人或单位；集体经济组织、村办企业将建在集体土地上的建筑物卖给个人或单位；村民将取得的宅基地或者连同建筑物转让给个人或单位，受让方支付转让费后，自由使用该幅土地。

　　（二）联营

　　由集体经济组织、村办企业与个人或单位集体经济组织、村办企业负责提供土地，但不参与经营，也不承担任何风险，固定收取利润，即土地转让费。

　　（三）合作

　　集体经济组织报批取得集体建设用地使用权后，提供土地与他方合作建房，进行房地产开发，房屋建成后，部分归集体经济组织所有，部分归带资承建的出资者所有，由其出售，因未取得房地产开发许可证，故大部分购买房产的买主，无法办理房产证，但也有部分以分配给村民作为“人口楼”的方式，办理了房产证。

　　（四）出租

　　集体经济组织将农用地出租或以承包的名义出租，承租（承包方）在承租土地上进行厂房，仓库等建设后自用或再出租。

　　二、集体土地使用权非法交易案件的类型及特征

　　法院受理的涉及集体土地使用权非法交易的诉讼的案件类型的较多，既有集体经济组织诉请受让方、承租方、联营方继续履行合同，支付转让款、交付租金、支付联营利润的，也有集体经济组织或村民诉请确认转让合同无效或解除合同，并收回土地使用权的；有受让方或合作方诉请集体经济组织或村民要求继续履行合同，交付土地使用权，办理相关权属证书过户登记的；还有受让方请求确认合同无效或要求解除合同，返还转让费的。该类非法交易涉及面广，几乎每个村居都有，特别是镇、街道所在村居更普通存在。一旦发生纠纷，由于牵涉到集体经济组织、村民、承租方，受让方等多方的切身利益，各方常采用组织群众集体上访，通过新闻媒体作片面、主现或倾向性报道，向党政部门或法院、国土、规划等执法、行政部门施加压力，对社会的稳定造成了极大的危害，严重影响、干扰党政、执法、行政部门的正常工作秩序。

　　三、处理集体土地使用权非法交易案件的对策

　　（一）行政执法的对策

　　1.国土部门要对未经审批擅自将集体土地转让进行非农建设的情况进行认真清理。对符合土地利用总体规划的，依示补办用地

　　手续，对不符合土地利用总体规划的，限期拆除建筑物，恢复农业用地。对经批准为建设用地，但未按规定期限进行建设的闲置用地，坚决按规定收回。对按《土地管理法》第三十七条的规定，责令按规定缴纳闲置费；或由人民政府作出无偿收回用地单位土地使用权的决定，交还原集体经济组织恢复耕种。对未经批准改变土地使用权权属的，如符合广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》规定条件的，责令依法补办变更登记手续，缴纳有关税费、转让用地使用权有增值的，参照《中华人民共和国土地增值暂行条例》的标准缴纳土地增值税。对不符合规定条件转让土地使用权的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一条的规定，没收违法所得，并处罚款；构成犯罪的，及时移送司法机关追究刑事责任。

　　2.规划、建设行政主管部门在对报建项目审批时要审查建设用地的来源，发现用以建设的土地是通过非法交易所得的，要停止审批手续，并及时通知国土部门，由国土部门依法处理。

　　3.工商行政管理部门要对企业股东股权转让，特别是私营企业股东股权全部转让的变更登记加强监管，发现转让的股权中含有土地使用权价值的，要及时通知国土部门，防止企业以增加新股东等方式，变相转让土地使用权，逃废正常土地使用权转让应依法缴纳的税费。

　　（二）司法审判的对策

　　1.关于法院受理的问题。有观点认为，土地使用权转让发生纠纷，不管是非法的，还合法的，均属于平等主体之间的财产权纠纷，

　　属民法调整的范围，对于符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件，人民法院没有理由和依据不予受理。对于非法用地，土地行政机关有处理的职能，这属于行政法律关系，而法院受理的是民事法律关系，二者并不抵触。我们认为，土地使用权转让产生的纠纷，如上所述，一般都涉及到违法用地或非法建筑物的问题，违反了《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律、法规的规定，应先由土地行政主管部门对涉及的违法用地或非法建筑物进行处理后，当事人才可以就履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，当事人未经行政主管部门处理而直接提起民事诉讼的，应裁定不予受理。这一原则已为广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》所确认。

　　2.关于土地使用权转让合同的`效力认定问题。有观点认为，依合同自由原则，集体土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，只要当事人已按合同约定实际履行了，人民法院就不应予干预，如认定转让行为无效，将不利于促进土地资源的合理流动和优化配置，影响农村集体经济的发展。我们认为，对集体土地使用权转让行为的效力，应在现有的法律框架内从严掌握。《土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。该条规定显属于法律强制性规定，因此，对违反法律、行政法规禁止性规定的土地使用权非法转让行为应认定合同无效，这也是国家公权力对民事行为进行干预的体现，即使当事人的

　　意思表示真实，也因其签订的合同违反法律强制性规定而自始无效。除非集体土地的出让、转让是用于农业用途或因企业破产，被兼并等情形而将集体土地上的房屋等附着物连同土地使用权一并转让的，方可认定有效。

　　3.对违法进行土地使用权转让行为进行民事制裁的问题。有观点认为：没收违法所得，责令拆除或没收地上建筑物是行政主管部门的职权，不属于法院审理案件该解决的问题，而且，即使作出制裁决定，制裁往往也较难实现。我们认为，法院在审理该类案件中，发现违法行为，应按《民法通则》第六十一条第二款之规定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于维护法律的尊严，也会在客观上默许，甚至放纵非法交易行为。集体土地使用权非法交易，多为故意且严重违反《土地管理法》的行为，对此种故意违反法律的行为予以制裁，既有必要，也有充分的法律依据。《民法通则》第一百三十四条第三款的规定，即为法律赋予人民法院对违法行为进行制裁的依据和权力。故人民法院审理案件中发现存在对该类违法行为的，应当追缴双方因转让集体土地使用权而取得的财产上缴国库。若不依法采取制裁措施，仅认定转让集体土地的行为无效，当事人仍然可以达到合同的预期目的，即出让方可以通过出让集体土地取得约定的土地使用费，获得利益，而受让方可以廉价地使用土地，如此无异于保护了非法利益，降低违法成本，起到变相鼓励非法转让集体土地的作用。

　　四、建议

土地买卖合同13

　　出卖方：

　　买受方：

　　出卖方在位于祁阳县城祁山路有一宗(进深米*宽米)国有出让地有意出让，买受人自愿买受卖方该宗门面地，依据有关法律法规，按照平等自愿、真实、守信的原则，双方就宗地买卖事宜协商一致，订立本合同。

　　第一条宗地概况

　　1、该宗地位于祁阳县城龙山街道办事处龙山社区祁山路。 2、宗地是国有出让使用权、综合用地类型，面积平方米，进深米，面宽米，两壕门面形式，出卖方已办理《国有土地使用权证》，原土地使用权人为，国土证号祁国用( )第号，原国土使用权人为，祁国用( )第号。

　　第二条交易形式、价款及付款方法

　　2、宗地价款万元，签约付万元，余款万

　　元交付土地使用证时一次性付清。

　　第三条其它事项

　　1、按第二条交易原则，买受人以出卖人名称在宗地上依法按规建房及合法的产权经营行为。

　　2、买受人建房工程款办理相关手续和经营行为所产生的一切税费，及相关的法律责任由买受人承担，与出卖人无关。

　　3、出卖方必须及时配合买受人办理宗地和宗地上建筑房屋产权证及产权转移手续，并无偿提供办证时需由出卖方提供的资料。

　　本合同一式二份，双方签字生效，不得反悔。

　　出卖方：

　　买受方：

　　年月日篇(二)：土地买卖合同

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

　　第一条

　　本合同当事人双方：

　　出让人(甲方)：___________

　　住址：

　　电话:________________________;

　　受让人(乙方)：___________

　　住址：

　　电话:________________________。

　　第二条

　　甲方确保：其已合法拥有出让土地使用权，并同意将本合同约定土地的使用权转让给乙方;乙方确认：自愿以有偿方式取得该土地使用权。

　　第三条

　　甲方出让给乙方的土地位于________，出让土地面积为___________，出让土地编号为____________，出让土地四至及界址点座标见附件。

　　第四条

　　土地费按每亩______________元计算,总额为_____________，大写_______________，甲方同意在___年___月___日前将出让土地交付给乙方。土地费由乙方向甲方一次性付清。

　　第五条

　　本合同项下的土地使用权为永久转让，无年期限制。

　　第六条

　　甲方保证该土地使用权没有任何纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已经存在的任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责如数赔偿。

　　第七条

　　双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方违约，均应向另一方支付转让总额_________%的违约金，还应赔偿对方实际发生的所有经济损失。

　　第八条

　　其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的'由双方协商共同做出补充规定，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　第九条

　　甲乙双方均应认真履行本合同各项条款，如发生争议或纠纷，双方应协商解决，协商不成时，则在本合同签订地人民法院通过诉讼方式解决。

　　第十条

　　本合同自双方签订之日起生效。本合同一式叁份，具有同等法律效力，甲方、乙方各执壹份，市国土资源局执壹份。

　　甲方：

　　法定代表人：委托代理人：

　　日期：年月日

　　乙方：法定代表人：________________________

　　委托代理人：________________________

　　日期：年月日篇(三)：土地买卖合同

　　卖方：河北xx地产开发集团有限公司

　　营业执照: 1xx

　　卖方联系地址：沧州市运河xx路xx开发办公楼

　　买方: 张xx 身份证号: 130xx

　　买方联系地址: 河北省黄骅市

　　根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，合同

　　双方在平等自愿、友好协商的基础上，一致达成如下协议：

　　第一条：买卖之土地(以下简称该物业)地址为：沧州市运河区解放路，面积： 18467.1 平方米(以《国有土地使用证》面积为准)，地号: 15-1-1052 ;图号： 4241.20-483.50 。

　　第二条：卖方持有该物业之权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责

　　任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承

　　担全部责任。

　　第三条：买卖双方同意该物业成交价为人民币大写：壹仟万元整(小写： 10000000 元)，买卖双方间的实际付款方式如下：

　　1、买方于签约后方式，支付卖方该物业人民币：壹仟万元整。

　　第四条：卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之杂费(如水电费、煤气费、管理费等)过户所需的税费由卖方承担。同时把合同

　　原件、交款发票原件等一并转移给买方。卖方无条件配合买方办理该物业权属登记手续，

　　第五条：该物业以现状售予买方，现状是指。

　　第六条：合同双方如任何一方违约时，按交易价款的20%计算违约金，

　　同时违约方应承担守约方因主张权利产生的有关费用。(如诉讼费、律师费等)。

　　第七条：本合同经双方签名或盖章后生效。

　　第八条：双方约定的其他事项(对本合同及附件条款的修改或补充)：

　　第九条：本合同一式 2 份，买方执 1 份，卖方执 1 份。

　　卖方(签章)：买方(签章)：

　　签约日期：年月日

　　签约地：

土地买卖合同14

　　【内容提要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。

　　【关键词】商品房买卖合同集体土地合同效力利益衡量

　　随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。

　　一、我国的土地制度与商品房种类

　　根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。

　　二、农村集体土地上所建商品房的问题所在

　　商品者，依《高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。

　　通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》

　　第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。

　　但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。

　　除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权，其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。

　　三、病态契约与无效合同

　　讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。

　　何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，根据《意大利民法典》第1325~1352条的规定，契约生效的要件包括：⑴当事人的合意；⑵契约原因合法；⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定；⑷契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法目的；⑶损害社会公共利益；⑷违反法律、行政法规的强行性规定；⑸因重大误解订立的合同；⑹在订立合同时显失公平的；⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不十分严重而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法一般规定其为绝对无效。

　　虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：⑴违反法律、行政法规的强制性规定，⑵损害社会公共利益，或者称之为违背公共秩序与善良风俗。对于第一方面，王利明教授在《关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；⑶必须是违反了强行性规定中的效力性规定。对于第二个方面，可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。

　　四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力

　　通说认为，由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。

　　（一）合同无效论的依据

　　在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：

　　1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地

　　上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指《土地管理法》）的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

　　2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。

　　（二）合同有效论的依据

　　与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：

　　1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的'规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体所有土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是《宪法》条文中的应有之义。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。

　　2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。禁止规定，指命令当事人不得为一定行为的法律规定。但是，如果再进一步细分，禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为

　　取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。

　　（三）笔者的观点

　　笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必须放在一个更高的、全局的视野上进行审视，不能单就某一部法律为判断，“法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必须首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。

　　《土地管理法》规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法

　　第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。??”根据这些规定，我们可以较为清楚的认识到，《土地管理法》不允许集体土地使用权出让、转让，其目的主要是保护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说，这种立法意图是十分正确的，整个社会经济的发展，是以农业的稳定为基础的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是，假如商品房的开发是在现有建设用地上进行的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否定。

　　法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来决定，在这种领域中，法官必须发挥其创造精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满足当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天枰上对它们进行衡量，以便根据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡”。

　　让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于《土地管理法》已经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。

　　与此对应的，如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的情况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农民收入是确认合同有效的第一点好处。第二个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执